Urbanistica vs Catastale: La Distinzione Vitale
Confondere questi due concetti è l'errore che causa il maggior numero di compravendite saltate a un passo dal rogito. "Se la planimetria è uguale alla casa, allora è tutto in regola" è un mito pericoloso.
| Tipologia | Cosa Certifica | Ente di Riferimento |
|---|---|---|
| Conformità Urbanistica | La corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli abilitativi depositati (licenze, CILA, SCIA). È il pilastro legale della vendita. | Comune (Ufficio Tecnico) |
| Conformità Catastale | La corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata. Ha scopi principalmente fiscali. | Agenzia delle Entrate |
PUNTO CRITICO: La regolarità catastale NON garantisce quella urbanistica. Un immobile può risultare perfetto al catasto pur essendo un abuso edilizio totale per il Comune.
La Relazione Tecnica Integrata (RTI)
Nel 2026, la maggior parte dei notai e degli istituti bancari richiede obbligatoriamente la Relazione Tecnica Integrata. Questo documento, redatto da un tecnico abilitato (Architetto, Geometra o Ingegnere), assevera lo Stato Legittimo dell'immobile, tutelando sia il venditore che l'acquirente.
Checklist: Documenti per il Controllo Tecnico
Verifica quali di questi documenti sono già in tuo possesso per accelerare la pratica:
L'ultimo rogito notarile o la dichiarazione di successione.
Il disegno tecnico depositato presso il Catasto (Agenzia delle Entrate).
Licenze di costruire, varianti, CILA, SCIA o concessioni in sanatoria.
Attesta le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico.
Obbligatorio per pubblicizzare l'annuncio e per la validità dell'atto.
FAQ Conformità e Regolarità
La RRE è un documento redatto da un tecnico abilitato che attesta la conformità tra lo stato di fatto dell'immobile, le planimetrie catastali e i titoli edilizi depositati in Comune. È fondamentale per un rogito sicuro.
Assolutamente no. Il catasto ha una funzione prettamente fiscale. La regolarità urbanistica è garantita solo dalla corrispondenza dello stato di fatto con i progetti depositati presso l'ufficio tecnico del Comune.